Покупка недвижимости в Италии

Если Покупатель хочет ускорить процесс, то необходимо заранее побеспокоиться об открытии персонального расчетного счета в итальянском банке или другом европейском банке.
Дело в том, что все платежи при покупке недвижимости производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.

Процедура покупки включает в себя три стадии:
1. Предложение о покупке: после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агентство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его.
В этом случае агентство передает продавцу чек. 
В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет.
В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.

2. Предварительный контракт: обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости продажи. Также оплачиваются услуги агентства.
С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи.
Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке.
Для большей безопасности в случае, если одна из сторон того потребует, предварительный контракт может быть подписан в присутствии Нотариуса (стоимость услуги Нотариуса по предварительному контракту - 1000 ?, эту сумму оплачивает запросившая сторона).

3. Заключительный контракт: после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агентства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке, который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре.
После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя.
После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Налоги и платежи
Агентство:
Размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра имущества. Обычно размер комиссионных итальянского агентства составляет 3% от цены продажи недвижимости + НДС (20% от суммы комиссии). Комиссионные уплачиваются агентству при подписании предварительного контракта продажи.
При рекламе итальянской недвижимости в СМИ размер комиссионных не включается в ЦЕНУ продажи, т.е. комиссионные всегда обговариваются с агентством, которое будет вести Вашу сделку по покупке недвижимости в Италии.
Нотариус:
Заключительный контракт обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %).
В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3% (1.5 % - услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников). Нотариальный акт заключается в присутствии переводчика, который зачитывает покупателю перевод акта подготовленного нотариусом и гарантирует, что клиент понял содержание.

Налоговые платежи при оформлении жилой недвижимости в собственность
В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает :
1. НДС - 10% от цены продажи 
2. фиксированный ипотечный налог 168? (за перезапись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог168?
4. гербовый сбор 168?
Итого: 10% от цены продажи + 500 ?

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:
1. гербовый сбор - 7%                                                                                      
2. перезапись имущества в Регистре собственников - 2% 
3. кадастровый налог - 1%
Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости.
Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от стоимости + комиссия агентства недвижимости.

Каждый год:
Должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. соответствующий 0,7% кадастровой стоимости имущества. 
В случае если имущество сдается в аренду уплачивается налог IRPEF, равный 30% годового дохода от аренды.
Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры зависит от региона.
например, в Калабрии платятся круглый год (вне зависимости живет кто-нибудь в доме или нет):
1. электричество - 15 евро/месяц (если никто не живет), 
15 евро/месяц + расход по счетчику (если живут в доме); 
2. вода - 187 евро/год; 
3.вывоз мусора -103 евро в год

Налоговые платежи при оформлении коммерческой недвижимости в собственность
Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости (см.выше), но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении.
Этот разовый налог составляет 25% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью.
Но есть возможностью возврата в будущем 20% (НДС) при осуществлении коммерческой деятельности покупателем.
Например, при гостиничном и ресторанном бизнесе, Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС = 20%, который после уплаты Вашими будущими клиентами, не будет перечислятся в бюджет государства, а будет оставаться у Вас, до тех пор пока Вы таким образом не компенсируете НДС, уплаченный Вами при покупке коммерческой недвижимости.